30.10.2023

Theo quy định pháp luật về thuế thu nhập cá nhân (TNCN), việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những loại giao dịch phải chịu thuế TNCN. Tuy nhiên, cách tính thuế TNCN trong trường hợp chuyển nhượng đất vẫn còn là một điều mập mờ và phức tạp. Điều này đặt ra một loạt câu hỏi về việc áp dụng thuế suất, xác định giá trị chuyển nhượng đất, và thủ tục liên quan đến hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân khi bán đất.

1. Ai phải đóng thuế TNCN chuyển nhượng đất?

Cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản sẽ phải nộp thuế TNCN, trừ các trường hợp được miễn thuế quy định tại Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007.

Quy định thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản như thế nào?

Để tuân thủ đầy đủ quy định thuế TNCN và tránh rủi ro phát sinh từ việc chuyển nhượng đất, người dân nên tìm hiểu kỹ về các quy định và hướng dẫn mới nhất từ cơ quan thuế và luật sư chuyên nghiệp. Điều này giúp thực hiện quy trình mua bán đất hợp pháp và minh bạch, tránh rắc rối liên quan đến thuế TNCN trong tương lai.

2. Cách tính thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS nhanh chóng

a. Đối với cá nhân cư trú:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng (từng lần) x Thuế suất 2%

Giá chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng trên đất hoặc gắn với công trình xây dựng trên đất là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

Đối với chuyển nhượng nhà gắn liền với đất, phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Nếu không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà, căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, tiêu chuẩn xây dựng cơ bản, và giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất.

Đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai, nếu hợp đồng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng thấp hơn tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng, giá chuyển nhượng được xác định theo giá Ủy ban nhân dân cấp tỉnh với tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng. Nếu không có quy định đơn giá, áp dụng suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố.

Giá chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng quyền thuê mặt đất, thuê mặt nước.

Thời điểm tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:Nếu hợp đồng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán, thời điểm tính thuế là thời điểm hợp đồng có hiệu lực.

Nếu hợp đồng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán, thời điểm tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản.

Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng tương lai, thời điểm tính thuế là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.

Thuế suất: 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại.

Lưu ý:
Trường hợp chuyển nhượng bất động sản là đồng sở hữu, nghĩa vụ thuế được xác định riêng cho từng người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu bất động sản. Tỷ lệ sở hữu được xác định dựa trên tài liệu hợp pháp như thỏa thuận góp vốn ban đầu, di chúc hoặc quyết định phân chia của tòa án. Trường hợp không có tài liệu hợp pháp, nghĩa vụ thuế của từng người nộp thuế được xác định theo tỷ lệ bình quân.

b. Đối với cá nhân không cư trú:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng bất động sản x Thuế suất 2%

Giá chuyển nhượng bất động sản của cá nhân không cư trú là toàn bộ số tiền mà cá nhân nhận được từ việc chuyển nhượng bất động sản, không trừ bất kỳ khoản chi phí nào.

Thời điểm xác định thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là thời điểm cá nhân không cư trú làm thủ tục chuyển nhượng bất động sản.

Thuế suất: 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại.